ГК Мортон в 2016 г. был лидером в строительной отрасли Москвы и Подмосковья. По итогам 2015 г. компания ввела в эксплуатацию 947 тыс. кв. м. жилья. Контролируя большие проекты по строительству, Мортон привлекал в партнеры такие компании как ПИК и ДСК 1. Данные проекты Мортон реализовывал с привлечением заемных средств. На сентябрь 2016 г. долг застройщика составлял 22-24 миллиарда рублей. Торможение на строительном рынке привело к тому, что выручка компании упала, и под угрозой оказалось обслуживание долга и проведение текущих платежей, касающихся хозяйственной деятельности и развития. В случае остановки строительства Мортоном, могли возникнуть трудности и у ПИКа, при продаже квартир в совместных проектах.
ПИК покупает МортонСделка по покупке Мортона состояла из двух частей. Сначала, главный акционер ПИКа Сергей Гордеев выкупил у бывшего владельца Мортона, Александра Ручьева все активы компании, а затем, ГК ПИК приобрела эти активы у своего акционера. Сумма сделки не раскрывается. ПИК принял обязательства Мортона по завершению строительства всех начатых объектов и обслуживанию долга.
Что будет с Кооперативами Мортона?Продажа квартир в новостройках, возводимых Мортоном, осуществлялась в основном, через Жилищно-строительные кооперативы, которые хотя, фактически и контролировались Мортоном, но формально выступали самостоятельными юридическими лицами. Эти кооперативы несли обязательства перед покупателями и в настоящий момент являются правообладателями большого числа квартир, оформленных на них в собственность. Для того что бы контроль над этими кооперативами перешел к ПИКу, необходимо проводить общие собрания, членов кооператива, а именно, всех покупателей квартир, что видимо, технически осуществить невозможно.
Почему нельзя оформить право собственности на квартиры Мотрон«Мортон» – крупнейший застройщик Московского региона. На конец 2016 года в разной стадии развития компания имела проекты на 5,3 млн кв. м и земельный банк площадью 8 млн кв. м.
Стоимость активов «Мортона» по примерным оценкам может составлять 150–160 млрд рублей, правда, без долга, потому что его размер неизвестен. По приблизительным оценкам активный портфель «Мортона» тянет на 370 млрд руб.
Среди крупнейших проектов следует выделить:
— ЖК «Люберецкий»;
— микрорайоны «Бутово
Парк»;
— «Путилково
»;
— «Восточное Бутово
»;
— «Новорижские кварталы».
Продажа компании «Мортон»
В сентябре-октябре 2016 года владелец компании «Мортон» Александр Ручьев продал компанию Сергею Гордееву — владельцу 29,9% группы ПИК. Ручьев и его партнеры продали все 100% своих долей в компании и полностью ушли из девелоперского бизнеса. Гордеев взял на себя все долга ГК «Мортон», который составляет не менее 22–24 млрд руб.
Александр Ручьев подчеркнул, что продает компанию вследствие того, что достиг всего чего хотел в девелопменте и теперь желает сконцентрироваться на производстве высокотехнологичных стройматериалов, куда и вложит полученные деньги.
Сделка между «Мортон» и ПИК
Мнения экспертов о проведенной сделке различаются. Произошло укрупнение компании ПИК и слияние двух игроков. ПИК получил новые и интересные для дальнейшей реализации площадки.
Несмотря на обещания Сергея Гордеева о том, что компания «Мортон» будет развиваться отдельно от ПИК, в целом можно говорить об общем управлении двух компаний при сохранении приобретенного бренда.
Ходили слухи, что сделка по продаже «Мортона» была вызвана излишней перекредитованностью компании. У ГК ПИК есть прекрасные возможности справиться с этой задолженностью.
Перспективы слияния
Никто не ожидает каких-то знаковых изменений в среднесрочной перспективе. Группа Компаний ПИК работает преимущественно в проектах Москвы и Новой Москвы. «Мортон» является подмосковным застройщиком, имеющим несколько проектов только в Москве. Проекты ГК «Мортон» по большей мере реализуются в сегменте эконом-класса, а жилые комплексы ГК ПИК – это в основном проекты комфорт-класса и бизнес-класса.
Общая доля рынка ПИК и «Мортон» составляет около 15%. В долгосрочной перспективе
Совладелец ГК ПИК Сергей Гордеев покупает крупного конкурента. Во сколько бизнесмену это обошлось и откуда у него деньги.
«Я думаю, в 2016 году произойдет некая самонастройка рынка, - говорил в марте 2016 года в интервью Forbes основной владелец «Мортона» Александр Ручьев. - Многие девелоперы, застройщики, будучи отрезанными от источника финансирования, не смогут продолжать свое строительство и будут вынуждены остановиться». Как стало известно в сентябре, «Мортон» не останавливается, но переходит от Ручьева к другому владельцу. Сделку еще не одобрила ФАС, однако и Ручьев, и Сергей Гордеев подтвердили журналистам, что весь девелоперский бизнес «Мортона» вместе с долгами достанется Гордееву. По данным Infoline, «Мортон» - крупнейший застройщик московского региона, в 2015 году компания построила 1 млн кв. м недвижимости. В рейтинге Forbes 200 крупнейших частных компаний России — 2016 компания занимает 122-е место.
Сумму сделки стороны не разглашают, зато охотно называют операционные показатели деятельности компании: выручка в 2015 году — 59,2 млрд рублей, планируемая выручка в 2016 году — больше 70 млрд. Чистый долг компании составляет, по словам Александра Ручьева, 22-24 млрд рублей. «Компания «Мортон» находится в хорошем финансовом положении и имеет сбалансированный кредитный портфель полностью обеспеченный залогами, - передал Forbes письменный комментарий Сергея Гордеева его представитель. - Чистая задолженность ГК «Мортон» находится на достаточно низком уровне для компании с выручкой порядка 70 млрд».
Сколько стоит «Мортон»? Акции компании не торгуются на бирже, но можно попытаться оценить ее, сравнив с публичными ПИК (136-е место в рейтинге Forbes) и ЛСР (79-е место). Все три компании строят сотни тысяч квадратных метров в год и дают работу десяткам тысяч человек. Все работают не только в Москве и области, но и в других регионах. Выручка ЛСР, ПИК и «Мортона» в 2015 году — 86,8 млрд рублей, 51,1 млрд и 59,2 млрд рублей соответственно. Портфель проектов группы ПИК — 6,2 млн кв. м будущей недвижимости, ЛСР — 9,3 млн кв. м, «Мортона», — 8,5 млн кв. м. Правда, у ПИК и особенно у ЛСР больше развит промышленный сектор. Группа ЛСР, например, — один из лидеров по производству кирпича, песка и щебня. В состав группы ПИК входят два домостроительных комбината (у «Мортона» один ДСК). Еще одно важное отличие: менеджеры ПИК и ЛСР сумели разобраться с долгами. Чистый долг ЛСР не превышает 5 млрд рублей, а у ПИК он вовсе отрицательный. Так или иначе, если сравнить показатели «Мортона» с данными конкурентов, то с учетом долга 24 млрд рублей компанию можно оценить в 45 млрд рублей. Опрошенные газетой «Коммерсант» эксперты считали, что бизнес «Мортона» может стоить гораздо дороже — 165 млрд рублей.
Откуда деньги? Сергей Гордеев заявил журналистам, что он оплатил покупку из своих средств, не прибегая к кредитам. По данным Forbes, только в конце 2015 года он выручил около $200 млн, продав коммерческую недвижимость группе БИН. «В последние годы я выходил из проектов и имею достаточно средств для инвестиций», - заявил Гордеев Forbes.
Однако многие из опрошенных Forbes бизнесменов сомневаются, что «Мортон» может стоить дорого, потому что бизнес закредитован куда сильнее, чем об этом говорят.
Показательна история еще одного крупного застройщика, который вводил в год 1-1,3 млн кв. м, — компании СУ-155, принадлежавшей Михаилу Балакину. Выручка компании в 2014 году была 104 млрд рублей, объем задолженности, по оценкам самой компании, 28 млрд рублей. Однако уже в 2015 году компания с трудом избежала банкротства по стандартной схеме — ее спасло только то, что у нее было несколько десятков тысяч дольщиков, дожидающихся ввода оплаченного жилья. Государство назначило банк «Российский капитал» санатором СУ-155, компания была расчленена и перешла под внешнее управление. В июле 2016 года глава банка «Российский капитал», который выступает санатором СУ-155, заявил, что реальный объем долгов компании превышает 350 млрд рублей. «Считаю аналогию с СУ-155 абсолютно неприемлемой, - возражает Сергей Гордеев. - Эти компании нельзя сравнивать. На мой взгляд, у «Мортона» все очень хорошо с бизнесом и финансовыми ковенантами».
«В реальности «Мортон» не стоит ничего», - категоричен один из подмосковных девелоперов. Двое знакомых с Александром Ручьевым участников рынка считают, что оценка долгов «Мортона» в 24 млрд рублей сильно занижена — реальная задолженность компании, по их словам, существенно выше. «У Балакина было очень много региональных проектов, на которых сложно заработать, и очень много госзаказов, от которых они зависели, говорил весной Александр Ручьев в интервью Forbes. - Плюс кредиты. Они, по сути, проели компанию. Что касается нас, то нам прочат, что мы пойдем по чьему-то пути — Балакина, например, или «Миракс групп». Но у нас свой путь». «Если понадобится, я буду готов проинвестировать в бизнес компании любую необходимую сумму в короткий срок, средства для этого имеются», — утверждает Гордеев.
Сумму сделки стороны не разглашают, зато охотно называют операционные показатели деятельности компании: выручка в 2015 году - 59,2 млрд рублей, планируемая выручка в 2016 году - больше 70 млрд. Чистый долг компании составляет, по словам Александра Ручьева, 22-24 млрд рублей. «Компания «Мортон» находится в хорошем финансовом положении и имеет сбалансированный кредитный портфель полностью обеспеченный залогами, – передал Forbes письменный комментарий Сергея Гордеева его представитель. – Чистая задолженность ГК «Мортон» находится на достаточно низком уровне для компании с выручкой порядка 70 млрд».
Сколько стоит «Мортон»? Акции компании не торгуются на бирже, но можно попытаться оценить ее, сравнив с публичными (136-е место в рейтинге Forbes) и (79-е место). Все три компании строят сотни тысяч квадратных метров в год и дают работу десяткам тысяч человек. Все работают не только в Москве и области, но и в других регионах. Выручка ЛСР, ПИК и «Мортона» в 2015 году - 86,8 млрд рублей, 51,1 млрд и 59,2 млрд рублей соответственно. Портфель проектов группы ПИК - 6,2 млн кв. м будущей недвижимости, ЛСР - 9,3 млн кв. м, «Мортона», - 8,5 млн кв. м. Правда, у ПИК и особенно у ЛСР больше развит промышленный сектор. Группа ЛСР , например, - один из лидеров по производству кирпича, песка и щебня. В состав группы ПИК входят два домостроительных комбината (у «Мортона» один ДСК). Еще одно важное отличие: менеджеры ПИК и ЛСР сумели разобраться с долгами. Чистый долг ЛСР не превышает 5 млрд рублей, а у ПИК он вовсе отрицательный. Так или иначе, если сравнить показатели «Мортона» с данными конкурентов, то с учетом долга 24 млрд рублей компанию можно оценить в 45 млрд рублей. Опрошенные газетой «Коммерсант» эксперты считали, что бизнес «Мортона» может стоить гораздо дороже - 165 млрд рублей.
Откуда деньги? Сергей Гордеев заявил журналистам, что он оплатил покупку из своих средств, не прибегая к кредитам. По данным Forbes, только в конце 2015 года он выручил около $200 млн, продав коммерческую недвижимость группе БИН. «В последние годы я выходил из проектов и имею достаточно средств для инвестиций», – заявил Гордеев Forbes.
Однако многие из опрошенных Forbes бизнесменов сомневаются, что «Мортон» может стоить дорого, потому что бизнес закредитован куда сильнее, чем об этом говорят.
Показательна история еще одного крупного застройщика, который вводил в год 1–1,3 млн кв. м, - компании СУ-155, принадлежавшей Михаилу Балакину. Выручка компании в 2014 году была 104 млрд рублей, объем задолженности, по оценкам самой компании, 28 млрд рублей. Однако уже в 2015 году компания с трудом избежала банкротства по стандартной схеме - ее спасло только то, что у нее было несколько десятков тысяч дольщиков, дожидающихся ввода оплаченного жилья. Государство назначило банк «Российский капитал» санатором СУ-155, компания была расчленена и перешла под внешнее управление. В июле 2016 года глава банка «Российский капитал», который выступает санатором СУ-155 , заявил, что реальный объем долгов компании превышает 350 млрд рублей. «Считаю аналогию с СУ-155 абсолютно неприемлемой, – возражает Сергей Гордеев. – Эти компании нельзя сравнивать. На мой взгляд, у «Мортона» все очень хорошо с бизнесом и финансовыми ковенантами».
«В реальности «Мортон» не стоит ничего», – категоричен один из подмосковных девелоперов. Двое знакомых с Александром Ручьевым участников рынка считают, что оценка долгов «Мортона» в 24 млрд рублей сильно занижена - реальная задолженность компании, по их словам, существенно выше. «У Балакина было очень много региональных проектов, на которых сложно заработать, и очень много госзаказов, от которых они зависели, говорил весной Александр Ручьев в интервью Forbes . – Плюс кредиты. Они, по сути, проели компанию. Что касается нас, то нам прочат, что мы пойдем по чьему-то пути - Балакина, например, или «Миракс групп». Но у нас свой путь». «Если понадобится, я буду готов проинвестировать в бизнес компании любую необходимую сумму в короткий срок, средства для этого имеются», - утверждает Гордеев.
Основной акционер группы компаний ПИК Сергей Гордеев купил крупнейшего застройщика России группу «Мортон». Сумма сделки не разглашается, однако эксперты оценивают компанию на уровне 165 млрд рублей, впрочем глава «Мортон» Александр Ручьев уже назвал подобную оценку заниженной.
Однако положение «Мортона» осложняет значительная долговая нагрузка, которая осенью 2015 года оценивалась в 20 млрд рублей. Сейчас по словам Ручьева она не превышает 24 млрд рублей. В тоже время глава группы «Мортон» заявил, что перед сделкой долговая нагрузка была сокращена на 20%.
Примечательно, что свой пакет 29,9% акций ГК ПИК Гордеев также приобрел не в лучшие для компании времена. Сделка, тогда по покупке только 19,9% акций, проводилась в декабре 2013 года, после того как «ПИК-Девелопмент» одна из структур группы компаний в 2010 году была признана банкротом. Сумма сделки по разным оценкам составила от $260 до $400 млн.
До ПИКа Гордеев являлся владельцем «Росбилдинга» и «Хорус-капита», занимавшихся инвестиционной и девелоперской деятельностью в московском регионе. «Росбилдинг» был ликвидирован в 2004 году, тогда же Гордеев создает «Хорус-капитал», который продает в 2010 году О1 Group структуре Бориса Минца.
Перед покупкой «Мортона» Гордеев продолжил активно выходить из всех своих проектов. В частности в декабре 2015 года стало известно о продаже ряда объектов коммерческой недвижимости, принадлежащих Гордееву, структурам Шишхановых-Гуцириевых. Сделка оценивается в $200 млн. Таким образом его заявление о покупке «Мортона» целиком за личные средства, выглядит правдоподобным.
Ручьев к сделке по продаже «Мортона» пришел совершенно иным путем. Начинавший в первой половине 90-х с перепродажи товаров потребления и ремонтных работ, уже в 1998 году он продал «Главмоссторою» технологию утепления фасадов и получил контракт на их монтаж в застраивавшемся тогда новом районе Митино. Оборот проекта достиг $1 млн.
Первым опытом в застройке для «Мортона» стал жилой комплекс в городе Щелково. Но уже в 2002 году после принятия закона обо обороте сельхоз земель компания становится владельцем участка в 15 Га, на базе которого и был создан первый крупный объект «Мортона» жилой комплекс «1 Мая». Проект предусматривал около 360 тыс м 2 жилья и $500 млн инвестиций. Производственные мощности для реализации проекта предоставил «ДСК-1».
К кризису 2008-2009 года «Мортон» подошел с выручкой в 4,5 млрд рублей и совокупной площадью своих объектов в 1 млн м 2 жилья. Весной 2009 Ручьев выигрывает аукцион Министерства обороны на строительство 24 панельных домов в Балашихе за 17 млрд рублей так же при поддержке «ДСК-1». Именно этот контракт окончательно закрепляет компанию в роли лидера москового региона в сегменте доступного жилья с значительным акцентом на объектах, расположенных за МКАДом.
На данный момент активы «Мортон» составляют около 200 тыс м 2 коммерческой недвижимости, около 5,3 млн м 2 жилья различной степени готовности в Москве и Подмосковье, а также земельный банк, составляющий около 1 тыс Га. Собственные производственные мощности «Мортона» представлены заводом железобетонных панелей «ДСК «Град» производственной мощностью в 525 тыс м 2 конструкций.
Большинство участников рынка отмечают, что несмотря на беспрецедентный масштаб сделки тенденция на консолидацию строительного рынка в текущих условиях достаточно обоснована, и не исключают что ряд крупных игроков также может объявить об объединении, стремясь нарастить свои объемы для борьбы с новым лидером. Еще в июне стало известно о планах ФСК «Лидер» приобрести «ДСК-1». В сентябре президент ФСК Владимир Воронин подтвердил, что стал новым собственником комбината. Долг «ДСК-1» по итогам 2015 года составил 12,8 млрд рублей.
Директор по инвестициям ФСК «Лидер» Антон Ладатко, говоря о тенденции к консолидации, пояснил Эксперту: «В условиях кризиса и снижения платежеспособности населения девелоперы вынуждены реализовывать свои проекты на грани рентабельности. Большая кредитная нагрузка в нынешних условиях неизбежно ведет к банкротству застройщика или к поглощению его более сильным игроком».
Сократились и объемы введенного в эксплуатация жилья. По данным Росстата за первое полугодие 2016 года показатель сократился на 9,2% до 31,5 млн м 2 с 34,7 млн м 2 за тот же период 2015 года.
Ужесточившиеся условия игры в разговоре с Экспертом отмечает и заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов: «маржинальность бизнеса снизилась у большинства девелоперов до 12%. Однако строительный бизнес не являлся сверхприбыльным и до кризиса, когда маржа составляла порядка 15%».
Гордеев уже заявил, что не ожидает конкуренции между компаниями несмотря на то, что он не планирует объединять компании под одним брендом. Опрошенные Экспертом аналитики отмечают, что в краткосрочной перспективе данная сделка не окажет ощутимого влияния на рынок даже с учетом того, что совокупный объем объектов на рынке в Московском регионе этих двух компаний составит порядка 14%.
Практически все проекты Мортона представлены в более низком ценовом сегменте, чем у ПИКа. Таким образом не стоит ожидать значительного пересечения целевых аудиторий с ПИКом, который в последние несколько лет заметно сместился в сторону жилья комфорт-класса.
Свои позиции после кризиса 2008-2009 года и банкротства одной из структур ПИК во многом смог восстановить именно благодаря смене целевой аудитории и акценту на жилье комфорт-класса, которое показало себя заметно лучше других категорий и в текущих условиях. Так по итогам первого полугодия 2016 года в Москве около 60% домов не были сданы в срок, в то время как в комфорт-классе этот показатель не достиг и 17%. «Часть компаний испытывает трудности с продажами и ликвидностью. Другая часть, наоборот, сконцентрировала на себе спрос за счет значительного повышения качества и разнообразия проектов. Интересно, что постепенно туда стали перетекать даже клиенты бизнес-класса», – объясняет эту тенденцию Леонард Блинов из Urban Group.
ГК «ПИК» по итогам 2015 года стал третьим застройщик в России с 665 тыс м 2 введенного жилья. «Мортон», занявший первое место, ввел около 947 тыс м 2. . Выручка компаний за отчетный период соответственно составила 51,1 млрд рублей и 59,2 млрд рублей, бывший глава «Мортона» при этом прогнозирует рост выручки до 70 млрд рублей по итогам 2016 года.
