В сегодняшней статье речь пойдет о несерийных или нетиповых домах в контексте согласования перепланировки.
Для начала давайте разберемся, что же значит нетиповой дом?
Термин "несерийный дом", так скажем плавающий. Точного определения несерийного дома не существует. Единственная формулировка, которая хоть как-то отражает ситуацию - это "индивидуальный проект".
Перепланировка трехкомнатной квартиры в доме, построенном по индивидуальному проекту :
И как-то, к чему-то привязать данный термин нельзя, так как несерийный дом может быть и 18 века и построенный в 2017 году .
И чтобы к конце статьи сделать определенный выводы, начнем от обратного с понятия "серийный" или "типовой дом".
Всем хорошо известно, что во времена Советского Союза началось массовое строительство домов. Поскольку жилья требовалось много и в короткий срок, дома строились по определенному, заранее разработанному типу или серии.
Разработкой типовых серий домов занимались такие научно-исследовательские институты как ЦНИИЭП Жилища (Центральный научноисследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий - серии ГМС-2001 , П111М , С-222 и д.р.), МНИИТЭП (Московский Научно-Исследовательский Институт Типового и Экспериментального Проектирования - серии П44 , П44Т , II-49 , II-57 , II-18 , П3 , П3М , МГ601 и т.д.), Моспроект (Серия КОПЭ) и прочие. Данные институты являются авторами большинства серий домов которыми застроена Москва.
То есть, разрабатывался один проект с различными варианциями в контексте его применения к планировочному решению участка (допустим с поворотными секциями) и данный проект можно было бесконечное число раз применять для строительства домов, что сильно удешевляло процесс, так как фактически на бумаге дом всегда был уже готов.
Но что же такое нетиповые дома? Кто их построил и как согласовывать в них перепланировку?
Нетиповые дома – это дома, построенные архитектором по индивидуальному проекту (то есть такой дом один либо их несколько в Москве).
Обычно нетиповые дома бывают кирпичными или монолитными. Однако есть и исключения. На своей практике мы видели и нетиповые серии панельных домов. По крайней мере мы насмотря на обращения в различные государственные организации не смогли узнать не только серию дома, но и даже автора .
Резюме
Итак, какие же дома могут быть несерийными:
1.
Причем это могут быть очень давние дома. В нашей практике был один дом 1718 года постройки.
То есть это дома априори до периода типового домостроения, который начался в 1960-х годах.
Окно с 1950 до 1960 года, так называемое переходное. В эти года строились первые кирпичные типовые серии и индивидуальные нетиповые. Точнее серии у них были - допустим II-01 , II-02 , II-04 и т.д. Но по факту их также скорее стоит относить к индивидуальным сериям, так как дома могут различаться по конструктиву.
2. Дома действительно индивидуальные годов постройки начиная с 1960 и далее . Эти дома строились вместе с домами в период типового домостроения и, как правило, их относили к элитным на то время домам (МИДовские, ЦКовские и т.д.).
3. Современные кирпичные и монолитные дома. Это как правило индивидуальные дома (ЖК-такой-то) разработанные одним архитектурным бюро (группой, мастерской и т.д.) вообщем какой-то коммерческой организацией. И вот здесь ситуация следующая. Данное архитектурное бюро создает проект, воплощает его в реализацию и потом в какое-то время прекращает свое существование, по крайней мере как юридическое лицо. И все.
Получается, что данный дом:
- нетиповой и несерийный (не относится не к каким типовым сериям);
- индивидуальный (в одном экземпляре);
- без автора проекта или уже с несуществующим автором (организация - автор проекта - прекратила свое существование как юридическое лицо).
Теперь разберем ситуацию в контексте согласования перепланировок.
Согласование перепланировки в нетиповых домах практически ничем не отличается от согласования перепланировки в домах серийных .
Первое, что необходимо сделать – это разработать проектную документацию.
Для согласования планируемой перепланировки необходимо разработать проект и техническое заключение о возможности ее произведения.
Для согласования выполненной перепланировки – техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ (ТЗ по факту).
По пункту 1 - Дома постройки ориентировочно до 1940 года.
В данных дома в связи с применяющейся на то время технологией строительства деревянные или смешанные перекрытия. И в связи с этим набор проектной документации всегда одинаков:
- Техническое заключение от ГУП Мосжилниипроект.
- Проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО (в том числе и от нашей, будем признательные если закажите данную документацию у нас).
- Анализ проекта перепланировки в ГУП Мосжилниипроект.
Здесь путь один и в случае если мы затрагиваем несущие конструкции и в случае если не затрагиваем. Набор проектной документации един. Более подобно о домах с деревянными или смешанными перекрытиями мы раскрыли тему в данной статье .
По пункту 2 - В несерийных домах (МИДовские, ЦКовские, в том числе серии II-01 , II-02 , II-04 и т.д.), начиная с 1955 годов с ЖБ перекрытиями можно заказать техническое заключение и проект перепланировки в любой организации с допуском СРО, в том числе и в нашей. (Это в случае если мы не затрагиваем несущие конструкции).
В случае же если мы их затрагиваем, то проектную документацию необходимо заказывать в ГУП Мосжилниипроект, так как авторы-проектов построенных в те годы домов уже не существуют и по существующему регламенту документацию необходимо заказывать в институте замещающем отсутствующих авторов-проектов домов, т.е. в ГУП Мосжилниипроект.
По пункту 3 - Аналогично пункту 2.
Все вышеописанное справедливо для перепланировок, которые только планируется .
Если же перепланировка уже выполнена, то необходимо заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Но в данной статье мы не будем раскрывать широко тему по выполенным перепланировкам в не серийных домах, информации много, статья по нашему мнению получиться очень большой и сложночитаемой, опишем данные нюансы в какой-нибудь отдельной статье. Скажем лишь то, что принцип похож, но есть некоторые вариации по комплектности разрабатываемой документации.
Проект перепланировки квартиры в нетиповом доме :
В нашей организации стоимость разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения о возможности произведения перепланировки составляет 20 000 рублей.
Стоимость разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ составит 20 000 рублей .
Пример технического заключения от ГУП МосжилНИИпроект :
Еще одно техническое заключение, разработанное ГУП МосжилНИИпроект, находится на этой странице .
В случае, если ваш дом является памятником архитектуры , то техническое заключение также разрабатывается также в ГУП МосЖилНИИПроект.
А проект переппланировки заказывается в организации имеющей лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (наша организация имеет данную лицензию).
ПРОЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ проект для строительства зданий или их комплексов на выбранном участке, разрабатываемый при необходимости обеспечения оригинальности и особенности архитектурно-пространственных решений
(Болгарский язык; Български) - индивидуален проект
(Чешский язык; Čeština) - individuální projekt
(Немецкий язык; Deutsch) - Einzelprojekt
(Венгерский язык; Magyar) - egyedi terv
(Монгольский язык) - ганцаарчилсан төсөл
(Польский язык; Polska) - projekt indywidualny
(Румынский язык; Român) - proiect unicat
(Сербско-хорватский язык; Српски језик; Hrvatski jezik) - individuální projek(a)t
(Испанский язык; Español) - proyecto exclusivo
(Английский язык; English) - individual design (scheme)
(Французский язык; Français)
- projet individuel
проект сооружения, разрабатываемый при отсутствии или невозможности применения типовых проектов, а также в случае необходимости высокого качества решений для наиболее ответственных и сложных объектов.
Строительный словарь .
Смотреть что такое "ПРОЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ" в других словарях:
проект индивидуальный - Проект для строительства зданий или их комплексов на выбранном участке, разрабатываемый при необходимости обеспечения оригинальности и особенности архитектурно пространственных решений [Терминологический словарь по строительству на 12 языках… …
По законодательству РФ комплекс мероприятий, направленных на приватизацию особо важного для страны, региона или отрасли федерального имущества и предусматривающих проведение предпродажной подготовки этого имущества с привлечением независимого… … Финансовый словарь
индивидуальный проект - — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом EN custom design … Справочник технического переводчика
Официальная терминология
А; м. [от лат. projectus выступающий вперёд] 1. Разработанный план сооружения, постройки, изготовления или реконструкции чего л. Дипломный, курсовой, конкурсный п. Дворец построен по проекту известного архитектора. П. гидротурбины. П. жилого дома … Энциклопедический словарь
проект - а; м. (от лат. projectus выступающий вперёд) см. тж. проектный 1) Разработанный план сооружения, постройки, изготовления или реконструкции чего л. Дипломный, курсовой, конкурсный прое/кт. Дворец построен по проекту известного архитектора. Прое/кт … Словарь многих выражений
- … Википедия
Индивидуальный проект приватизации федерального имущества - Индивидуальным проектом приватизации федерального имущества является комплекс мероприятий, направленных на приватизацию особо важного для страны, региона или отрасли федерального имущества и предусматривающих проведение предпродажной подготовки… … Словарь юридических понятий
Применяемый проект - проект, разработанный для массового строительства (типовой проект); индивидуальный проект, используемый повторно (неоднократно) без внесения существенных изменений в основные проектные решения и технико экономические показатели проекта. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
У этого термина существуют и другие значения, см. Фрам (значения). Фрам литературный проект издательства «Амфора» и Макса Фрая. Название ФРАМ составлено из первых букв ФРай+АМфора, а также подразумевает знаменитый полярный корабль Фрам, название… … Википедия
Книги
- Индивидуальный проект и строительство вашего дома , . Дом Вашей мечты! Вы найдете его в нашей книге, содержащей подробные описания отдельных особняков. Вы получите всю необходимую информацию об архитектурных вариантах, материалах для постройки и…
Перед заказом проекта будущего дома у многих возникают следующие вопросы:
- заказать индивидуальный проект или выбрать типовой из каталога?
- какие сложности могут быть, если заказать типовой проект дома?
- в чем преимущество индивидуального проекта?
В этой статье мы ответим на все эти ваши вопросы по индивидуальным и типовым проектам, их преимуществами, недостаткам и особенностям, а также, в каких случаях лучше заказывать индивидуальный проект, а в каких можно обойтись и типовым.
Типовые проекты домов
Недостатки типовых проектов домов
- Типовые проекты могут не удовлетворять особенностям вашего участка: размеру, ландшафту, расположению помещений.
- Дом, который вы построите по типовому проекту, уже был построен много раз до вас. Кого-то данный факт может смутить, что где-то существуют точно такие же построенные дома.
- Типовой проект дома не поддается значительным изменениям. Если начать вносить значительные изменения в конструктив дома, двигать его внешние стены, значительно уменьшать или увеличивать площадь, то в конечном итоге из красивого и продуманного дома может получиться нечто непонятное. В этом случае мы рекомендуем разрабатывать проект с нуля с использованием элементов готового проекта, но не беря его за основу.
Индивидуальные проекты домов
Индивидуальный проект дома подразумевает, что до архитекторы разработают проект именно под вас с учетом всех ваших пожеланий. С вами будет согласован каждый этап и в конечном итоге вы получите проект дома вашей мечты, который будет удовлетворять всем вашим потребностям.
В каком случае следует заказывать индивидуальный проект дома?
- Вы не можете выбрать подходящий вам дом из каталога готовых проектов или же вам нравится планировка в одном доме, фасады в другом, наличие гаража в третьем. В таком случае архитектор сможет собрать все это воедино и разработать для вас тот дом, который будет отвечать всем вашим требованиям.
- Вы четко знаете какой дом вам необходим. Если вы уже заранее продумали планировку, материалы, габариты, площадь и другие элементы дома и вам лишь нужно это спроектировать, то в этом случае вам подойдет индивидуальный проект. Архитектор учтет все ваши требования и разработает проект дома вашей мечты.
- Ваш участок имеет особенности, под которые невозможно подобрать типовой проект. К таким особенностям могут относиться: малые или нестандартные размеры участка, близость соседних построек, сложный рельеф. В этом случае архитектор разработает проект, который учтет все особенности вашего участка, подчеркнет его преимущества и скроет недостатки.
- У вас есть особые требования или вы хотите построить необычный дом. Например, вы хотите чтобы у вас в доме была собственная музыкальная студия со звукоизоляцией, или красивый фонтан в холе, или терраса необычной формы. Любое нестандартное решение можно реализовать только с помощью индивидуального проектирования.
- Вы хотите чтобы ваш дом был полностью уникальным. Как уже было сказано выше, типовые проекты построены множество раз. Если вы хотите, чтобы ваш дом был единственным, то вам подойдет индивидуальный проект. В таком случае, архитектор разработает для вас дом, который будет только у вас.
Недостатки индивидуального проектирования
К недостаткам индивидуального проектирования можно отнести стоимость и сроки. Однако недостатками это является лишь относительно типовых проектов. Если вы будете заказывать проект большого дома, то стоимость разработки индивидуального проекта может быть выше даже в 10 раз. При этом сроки разработки начинаются от 2-х недель и могут занять несколько месяцев, в зависимости от сложности и площади дома. В среднем, разработка проекта дома занимает 4-5 недель.
Выводы
Если подвести итог всему вышесказанному, то заказывать типовой проект имеет смысл, если вы имеете ограниченный бюджет и в вашем доме не будет никаких оригинальных решений, а также есть проект дома нужен вам срочно.
Если же вы хотите полностью воплотить все ваши мечты относительно будущего дома и готовы за это переплатить и ожидать несколько недель разработки, то смело заказывайте индивидуальное проектирование!
Как мы уже писали во многих статьях, существует множество типов домов в Москве и в Московской области. Эти дома могут отличаться по таким критериям, как: основной использовавшийся в строительстве материал, год постройки, серия и проект дома и так далее. Эти отличительные особенности могут делить дома на отдельные проекты.
Есть дома, построенные до периода массовой застройки, а существуют и серийные дома, как, например, П-44, II-18 и т. д. Серийные дома строились с 1950-х годов в большом количестве. Все они имеют схожие характеристики с домами своих серий, а рассчитаны они в основном на большинство жителей среднего класса.
Проекты серийных домов были разработаны такими институтами, как МНИИТЭП, МосЖилНИИпроект, МосПроект и пр. Перепланировки в таких домах проводятся практически «по шаблону», так как многие мероприятия очень схожи, особенно в домах одной и той же серии.
Но помимо всех типовых домов и домов, построенных до 50-х годов, существуют и индивидуальные проекты многоквартирных домов. К таким зданиям относятся в основном единичные многоквартирные дома, которые были построены в одном, двух или трех экземплярах (реже – больше), чаще всего это многоэтажные дома элитного и бизнес-уровня.
Во многих таких домах есть определенные особенности, которые облегчают процесс перепланировки, а также дают возможность провести те ремонтно-строительные мероприятия, которые не получилось бы провести в домах, построенных по типовым проектам . Например, в некоторых многоквартирных домах, построенных по индивидуальному проекту, полностью отсутствуют внутренние несущие стены , а вместо них присутствуют несущие колонны – это позволяет изменять конфигурацию помещения с объединением, разъединением и созданием новых комнат.
У домов, построенных по индивидуальному проекту, чаще после окончания строительства «пропадает» автор проекта дома . Поэтому при перепланировке в квартирах данных домов, когда требуется разработка технического заключения, собственникам приходится обращаться либо в ГБУ Экспертный центр, либо в ГУП МосЖилНИИпроект.
Проект дома - это документ контроля за архитектурным и строительным качеством, а также за расходом конструктивных и отделочных материалов. Решив строить без проекта, Вы не будете иметь точной информации о том, что и как должно быть, не сможете контролировать расход материалов и средств. Последствия могут быть разными: фундаменты могут не выдержать нагрузок или будет отсутствовать лестница на второй этаж.
Однако следствием строительства без проекта является не только низкое архитектурное и строительное качество и неликвидность готового дома, но также и невозможность легального ведения строительства, а как следствие - невозможность оформления дома в собственность. Копия проектной документации понадобится вам уже при подаче заявления на разрешение строительства.
Проект дома включает в себя две основные части:
1. архитектурно-строительная
В этом разделе размещены архитектурно-строительные чертежи, в которых указывают характеристики точности геометрических параметров зданий, сооружений, конструкций и их элементов.
Планы этажей - на них показаны размещение отдельных помещений и их размеры, площади, размещения стен, дверных и оконных проёмов, кухонных и санитарных помещений, оборудования;
План стропильной конструкции крыши - на нём показана система конструкционных элементов крыши и их сечения;
Спецификация элементов стропильной конструкции крыши - перечень ассортимента и количества;
План кровли - на нём показана ее форма, размеры, угол наклона ската крыши, а также размещение слухових окон, люкарн, мансардных окон и вентиляционных труб;
Разрезы дома - на них показаны все элементы здания после его пересечения вдоль или поперек от крыши к фундаментам, т.е. сечения пола, перекрытий, крыши;
Фасады дома - они показывают внешний вид дома с парадного входа, сзади и сбоку;
Спецификация элементов дверной и оконной столярки - список окон и дверей, находящихся в проекте и способ их открытия;
Конструктивный раздел
В этом разделе приводятся общие данные, схемы расположения элементов фундаментов, перекрытий, лестниц, стропильной конструкции, детальные чертежи отдельных узлов, спецификации изделий и материалов.
Сечение фундаментов - на нём показаны размеры ленточных фундаментов, глубина их основания, использованные для их изготовления материалы;
Расчеты на статичность и прочность.
Архитектурно-строительная часть должна включать в себя не только фасады, но и подробные чертежи с указаниями размеров и параметрами материалов. В случае средней и большой громовой опасности необходимо сделать громоотводную установку, то есть дополнительно добавляется раздел по громоотводу .
2. инженерная.
Инженерная документация в большинстве случаев имеет три раздела:
- "Водопровод и канализация",
- "Отопление и вентиляция"
- "Электрика".
Кроме того к проекту должен прилагаться архитектурный паспорт проекта:
В состав архитектурного паспорта входит:
Копия лицензии автора проекта, пояснительная записка, цветные фасады, фасады по осям, планы этажей, разрезы по осям, план кровли.
